Источник:
Индикатор рынка недвижимости
01.11.2016
Октябрь окончательно подтвердил, что попытки московского квадратного метра подрасти с приходом осени не увенчались успехом. Более того, по активности рынка и объему сделок осень оказалась хуже лета – эти показатели вместо осеннего прироста потеряли примерно по 10% (смотрите подробнее статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: оптимизм продавцов распугал покупателей»). Такое положение дел очередной раз подтверждает тезис, не раз отмеченный на IRN.RU: любая искусственная активизация спроса потом обернется стагнацией.
В течение лета как продавцы, так и чиновники активно пугали покупателей жилья неизбежным ростом цен с началом осени. В результате активность рынка и объемы продаж летом оказались неестественно высокими, однако осенью пришла расплата. Впервые за многие годы и активность покупателей, и объемы продаж осенью оказались ниже летних месяцев, что и следовало ожидать. В нынешних условиях платежеспособный спрос на рынке ограничен, и если по каким-то причинам происходит его ускоренное исчерпание, то впоследствии рынку требуется пауза на восстановление.
Тщетными оказались и надежды на то, что осенью цены на недвижимость в Москве пойдут в рост. Скорее многие участники рынка постарались сыграть на повышение, считая высокую летнюю активность залогом дальнейшего роста всех показателей. Однако в отношении цен ничего, кроме топтания на месте, осень фактически не принесла.
По данным аналитического центра www.irn.ru , за октябрь долларовый индекс стоимости жилья прибавил около 2%. Однако это является не более чем результатом укрепления рубля за этот период. Рублевый индекс, напротив, потерял за октябрь примерно полпроцента. В сумме с ростом на полтора процента за сентябрь остается примерно 1% суммарного рублевого прироста с приходом осени по сравнению с летом. По сути, средний уровень цен последние месяцы дергается вокруг отметки в 175 тысяч рублей за метр с вариациями плюс-минус 1-2%, не демонстрируя какой-либо устойчивой тенденции.
Примечательно, что динамика цен и по типам квартир, и по географии также не отражает каких-либо тенденций и даже какой-либо логики. Так, лучше всего в октябре показали себя двухкомнатные квартиры, а трехкомнатные – хуже всего. При этом ближе к средним показателям повели себя «края» рынка – «однушки» и многокомнатные квартиры.
Аналогичным образом в разрезе по типам домов лучше рынка в равной мере выступили все пятиэтажки и современные монолитно-кирпичные дома, а хуже среднего – современная панель и старая «элитка» - сталинские дома, «ЦКовки» и прочий кирпич советской эпохи.
По географии самый дорогой Центральный округ вообще ушел в минус, в то время как следующий по престижу и дороговизне Западный округ показал себя лучше рынка, наравне со всем востоком и севером столицы. При этом Юго-Западный округ также в конце списка, а все районы за МКАД – на среднем уровне.
Подобное положение дел говорит о том, что с приходом осени участники рынка повели себя в отношении цен на квартиры по принципу «кто во что горазд». Неудивительно, что объемы продаж осенью оказались ниже летних. Дело не только в исчерпанном за лето платежеспособном спросе, но и в порой неадекватной осенней ценовой политике ряда продавцов, которая теперь постепенно выравнивается.
)Вторая причина связан с тем, что в начале года рубль обновил исторические минимумы, достигая в моменте отметки 85 рублей за доллар, что также активизировало часть покупателей. С одной стороны, владельцы рублевых сбережений вновь занервничали, хотя, конечно, ничего схожего с ажиотажем конца 2014 года не наблюдалось. Так или иначе, большинство желавших сконвертировать рубли в квадратные метры уже сделали это годом ранее. Скорее части владельцев валютных сбережений при нынешнем курсе стало хватать на желаемую квартиру, что и привело к активизации спроса.
Впрочем, существенного перелома в ценовых тенденциях так и не случилось. Цены на квартиры в Москве продолжают сползать вниз и в долларовом, и в рублевом выражении, хотя следует отметить, что темпы снижения заметно снизились. Так, если в январе и в начале февраля долларовый индекс цен на московскую недвижимость, рассчитываемый аналитическим центромwww.irn.ru , терял по 1-2% в неделю, то к концу февраля это снижение почти остановилось.
Тем не менее снижение цен за февраль выглядит довольно внушительным – индекс упал на 6,4% с 2.421$ до 2.266$ за квадратный метр. Но следует помнить, что это среднемесячные индексы и они отражают динамику фактически с середины января по середину февраля. Если рассматривать более динамичные еженедельные индексы, то снижение с конца января по конец февраля значительно меньше – 2,4%. А две последние недели февраля падение индекса вообще почти остановилось на отметке 2.240$ за метр.
В рублевом выражении некоторая коррекция цен вниз в феврале также происходила, но связана она была во многом с постепенным отказом части продавцов от индексации цен по доллару при его новых максимумах начала года и пересчетом валютных курсов. Поэтому гораздо показательнее динамика рублевых цен не в момент пика доллара и минимума рубля, а за несколько последних месяцев. Весь это период рублевые цены «плавали» в диапазоне 170-180 тысяч рублей за метр, не демонстрируя пока четкой тенденции к снижению. И скорее всего, пока локальная активизация рынка сохраняется, ниже это уровня цены не пойдут.
Динамика цен по типам жилья и по географии в феврале полностью соответствует периодам существенного роста доллара и ослабления рубля. Все дорогие сегменты, продавцы жилья в которых чаще пытаются привязать цены к растущему доллару, первое время выглядят более устойчивыми по цене. Это современные монолитно-кирпичные дома, квартиры больших площадей (многокомнатные), а также престижные Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Но как уже не раз бывало, эта устойчивость только кажущаяся: попытка удержания цен и индексация по доллару приводит к падению продаж в этих сегментах, росту срока экспозиции и постепенно в дорогом сегменте цены сползают вниз в той же пропорции, что и в экономклассе, только с задержкой по времени.
Любая искусственная активизация рынка в условиях ограниченного спроса чревата последствиями. Ажиотаж конца 2014 года обернулся тем, что в первые месяцы 2015 года рынок вообще умер, а весь 2015 год активность была ниже среднего. Поэтому нынешняя активизация, вызванная в том числе страшилками об отмене льготной ипотеки, приведет к тому, что значительная часть потенциального спроса, которая поддерживала бы рынок весь 2016 год, отыграет в ближайшие пару месяцев.
обзор рынка жилой недвижимости посвящен сентябрю 2016 года. Он стал жарким месяцем на рынке недвижимости практически во всех сегментах, начиная с премиального. Правда, стоит уточнить, что речь идет не столько о повышении цен, сколько об увеличении числа сделок. Подобный тренд получил особенно сильное развитие на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти. Количество сделок на рынке долевого строительства здесь на 95,5% больше, чем в первом полугодии 2015-го, а прирост по Ленобласти составил 44,2% — это соответственно больше, чем в Москве (+53,4%) и Московской области (+13%). Аналитики и застройщики затрудняются объяснить подобную небывалую активность.Новостройки
Московские новостройки по-прежнему остаются самыми дорогими со средней стоимостью квадратного метра 227 570 руб. Санкт-Петербург уступает столице более чем вдвое (108 262 руб./кв. м). Недвижимость Сочи предлагается за 86 097 руб./кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м в Московской области в сентябре составила 83 564 руб., а замыкает пятерку самых дорогих городов-миллионников Екатеринбург с 68 716 руб. за 1 кв. м.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России в сентябре равнялась 55 126 руб./кв. м; средняя цена квартиры — 3 308 117 рублей.
Цены на первичную недвижимость регионов России (сентябрь 2016 г.)
|
Город |
Средняя удельная цена, руб./кв. м |
Средняя удельная цена квартиры, руб. |
|
Московская область |
||
|
Санкт-Петербург |
||
|
Волгоград |
||
|
Новосибирск |
||
|
Ростов-на-Дону |
||
|
Нижний Новгород |
||
|
Челябинск |
||
|
Краснодар |
||
|
Екатеринбург |
||
|
Красноярск |
||
Источник: федеральный портал «Мир квартир»
Москва: новостройки
Средняя цена на жилье эконом-класса в столице снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, составив 123 538 руб. за 1 кв. м. Немного меньше стал стоить и комфорт-класс: 165 709 руб./кв. м против 167 801 руб./кв. м год назад.
Бизнес- и премиум-классы, напротив, слегка выросли в цене: в текущем году это 302 143 руб./кв. м и 892 083 руб./кв. м, соответственно. Подобный рост частично можно объяснить увеличившейся стоимостью импортных материалов, ряд которых практически невозможно пока заменить отечественными аналогами без потери качества, что в высоких сегментах недопустимо. Отдельные проекты экспонируются в валюте, но продажи ведутся в рублях, уточняют эксперты рынка.
Источник: «Азбука жилья»
Источник: «Азбука жилья»
Премиальный сегмент рынка новостроек Москвы начиная с августа и весь сентябрь радует продавцов: эти месяцы стали по-настоящему жаркими, если говорить о возросшем, по свидетельству экспертов, количестве сделок. Всего в сентябре в 47 объектах экспонировалось 1 726 элитных квартир и апартаментов, общее количество лотов за месяц увеличилось на 6%.
Объем предложения также вырос, увеличившись с января этого года на 14%. Объясняется это выходом на рынок новых проектов. В частности, в сентябре объем предложения пополнился двумя проектами в Замоскворечном районе, открылись продажи в ЖК «Малая Ордынка, 19» и клубном доме на Космодамианской набережной.
Особенностью момента является тот факт, что почти половина (47%) из всех жилых комплексов, предлагаемых на продажу в премиальном сегменте, уже сданы. Почти столько же находится на различных этапах активного строительства (44%).
Новая Москва: новостройки
Источник: «Азбука жилья»
Источник: «Азбука жилья»
Средний уровень стоимости квадратного метра в Московской области в сентябре составляет 77,7 тыс. руб./кв. м. Это на 4% меньше, чем в прошлом году, при этом на 3% больше, чем в аналогичном периоде 2014 г., отмечают аналитики рынка недвижимости.
Если рассматривать динамику стоимости в разрезе по классам жилья, то наблюдается общее падение, по сравнению с прошлогодними показателями. Стоимость квартир эконом-класса находится на уровне 73 тыс. руб./ кв. м, что меньше прошлогоднего показателя на 6% и сопоставимо с уровнем двухлетней давности.
В сегменте комфорт-класса падение по сравнению с 2015 г. было незначительным (в пределах 1%), а по сравнению с 2014 г. наблюдается рост на 5,6%.
В сегменте жилья бизнес-класса было отмечено наибольшее снижение стоимости по сравнению с началом осени 2015 г. в размере почти 11%, при этом по сравнению с аналогичным показателем 2014 г. текущая стоимость выше на 10%.
Стоимость продажи 1 кв. м в сегменте апартаментов в сентябре в комфорт-классе составила 146,6 тыс. руб. (на 9,4% ниже, чем во II квартале 2016 г.); в проектах бизнес-класса — 306,1 тыс. руб./кв. м (на 4,9% ниже, чем во II квартале 2016 г.); в проектах премиального класса — 410,1 тыс. руб./кв. м (на 14,0% ниже, чем во II квартале 2016 г.).
Трендом можно назвать вывод апартаментов формата buy-to-live: 11 проектов или 93% от общего объема нового предложения за июль-август-сентябрь).
Период характеризуется мощным импульсом развития, связанным с активными действиями АИЖК по рынка арендного жилья. Это и покупка большого количества апартаментов у застройщиков, и выдача ипотеки на покупку апартаментов, и инициатива давать льготы по налогам тем, кто собирается снимать арендное жилье. Помимо этого АИЖК был разработан и предложен механизм по регистрации граждан в наемных домах.
Кроме того, наметился рост цен на апартаменты за счет повышения готовности строящихся и замедления темпов вывода на рынок новых проектов.
Подмосковье: новостройки
Источник: компания «Азбука жилья»
Источник: «Азбука жилья»
Вторичная недвижимость
Города-лидеры по ценам за 1 кв. м рынка вторичной недвижимости те же, что и на рынке новостроек: после Москвы с ценой 1 кв. м в 249 581 руб. идет Санкт-Петербург (116 928 руб./кв. м), далее — Сочи (85 014 руб./кв. м), города Московской области (74 909 руб./кв. м) и Екатеринбург (69 893 руб./кв. м).
Цены на вторичную недвижимость регионов России (сентябрь 2016 г.)
|
Средняя удельная цена, руб./кв. м |
Средняя удельная цена квартиры, руб. |
|
|
Московская область |
||
|
Санкт-Петербург |
||
|
Волгоград |
||
|
Новосибирск |
||
|
Ростов-на-Дону |
||
|
Нижний Новгород |
||
|
Челябинск |
||
|
Краснодар |
||
|
Екатеринбург |
||
|
Красноярск |
||
Уже в конце лета было очевидно, что с приходом осени цены на недвижимость в Москве постараются подрасти. По ряду причин (см. обзор по итогам августа) активность на рынке в течение всего летнего сезона оставалась повышенной и, разумеется, от прихода осени ждали еще большего. Немало застройщиков проанонсировали повышение стоимости своих объектов с сентября и, конечно же, продавцы на вторичном рынке постарались не отставать. Однако показательной является величина, на которую средний ценник все же смог подрасти за сентябрь.
Примечательно, что прирост оказался невелик. По данным аналитического центра www.irn.ru, и в рублевом, и в долларовом выражении средняя стоимость квадратного метра прибавила примерно полтора процента. Так, долларовый индекс стоимости жилья в столице вырос с 2.660$ до 2.704$ за квадратный метр. В рублевом выражении средняя стоимость метра поднялась с уровня 172-173 тысячи за метр в августе до 175-176 тысяч в сентябре. Для сравнения, в прежние годы, когда цены на недвижимость действительно росли, начало делового сезона могло принести более 5% прироста в месяц.
Динамика цен по типам квартир во многом компенсирует август. Если месяцем ранее лучше рынка показало себя дорогое жилье – современные монолитно-кирпичные дома и многокомнатные квартиры, то в сентябре, наоборот, типовые сегменты. В лидеры попали кирпичные дома советской эпохи – от пятиэтажек до сталинок, а также трехкомнатные квартиры. По сути, такое жилье представляет собой основной «костяк» рынка, пригодный для семейного проживания, но не столь дорогой, как современный монолит-кирпич. На среднерыночном уровне показали себя однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Подобным образом повела себя в сентябре и динамика цен по географии. Если в августе в лидерах были дорогие округа (центр и западные направления), то в сентябре они ушли в хвост рейтинга, а в лидеры вышли Северный округ, Северо-Восточный округ, а также районы за МКАД. Проще говоря, суммарно за август и сентябрь динамика цен по типам жилья и по расположению оказалась примерно схожей для всех сегментов с той лишь разницей, что дорогой сегмент на этот раз сыграл на опережение, а типовое жилье подтянулось только с наступлением сентября.
| Недвижимость в Москве , $/кв.м. (www.irn.ru ) | Сен16 | Авг16 |
|---|---|---|
| Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 200 | +0,8% |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 2 320 | +0,8% |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 2 538 | +1,0% |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 476 | +3,1% |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 3 084 | +3,4% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 3 457 | +0,3% |
| Все панельные и блочные дома | 2 353 | +0,9% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 3 006 | +2,1% |
| Квартиры в Москве , $/кв.м. (www.irn.ru ) | Сен16 | Авг16 |
|---|---|---|
| Однокомнатные квартиры | 2 562 | +1,7% |
| Двухкомнатные квартиры | 2 561 | +1,5% |
| Трехкомнатные квартиры | 2 607 | +2,2% |
| Многокомнатные квартиры | 3 240 | +1,0% |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
- Оценка недвижимости : Калькулятор в режиме онлайн
- Аренда квартир : Онлайн оценка ставок
Теперь основной вопрос состоит в том, сможет ли игра на повышение цен закрепиться или же она захлебнется довольно скоро. По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, определяющей здесь является макроэкономическая картина. А она пока не внушает особого оптимизма.
Цены на нефть так и не смогли пока уверенно преодолеть рубеж в 50$ за баррель. В такой ситуации бюджет страны на следующий год получается убыточным, резервы тают. Вовсю обсуждаются меры по повышению налогов и заморозке индексации зарплат даже в бюджетной сфере. Доходы населения падают, докризисные накопления также не бесконечны. В подобных условиях отсутствуют предпосылки, благодаря которым жилье могло бы стоить дороже.
Единственным позитивным моментом остается пока постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, что делает обычную ипотеку более доступной, способной вскоре заменить льготную ипотеку. Падают и ставки по депозитам, снижая привлекательность накоплений, что больше стимулирует к покупкам. Однако основным бенефициаром этих процессов окажутся, скорее всего, новостройки, а не квартиры вторичного рынка, причем в большей степени новостройки Москвы.
Чем более выгодные предложения от застройщиков появляются в пределах МКАД, тем сложнее конкурировать с ними новостройкам за МКАДом и вторичному жилью. Более того, растет доля готового жилья в московских новостройках, а также доля новостроек с ремонтом, что нивелирует последние преимущества вторички – возможность вселиться сразу и не нести рисков недостроя. А значит, чем больше на рынке будет представлено таких предложений, тем ниже придется падать в цене вторичному жилью. Подробнее об этом читайте в статье «Вторичные квартиры должны быть на 20-30% дешевле новостроек».
После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.
Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года.
Офисная недвижимость
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года.
Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке.
В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности ожидается постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 000 кв.м.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские офисы по итогам 2017 года приведен на графике ниже:
По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов офисной недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,00-9,50%.
Торговая недвижимость
По итогам 2017 года прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 000 кв.м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 года станут минимальными за последние четыре года.
Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6,3% - до 487 кв.м на 1000 жителей, против 458 в 2016 году.
Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 года - Vegas Кунцево (GLA - 113 000 кв.м).
В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 года, когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).
Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 году открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17 400 кв.м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские торговые объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:
По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов торговой недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,25-9,75%.
Производственно-складская недвижимость
Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 годов - 252 000 кв.м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.
Объёмы строительства в 2017 году существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.
Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1,3 млн кв.м.
Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.
В новом году ожидается дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв.м - помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 года. На рынок должно выйти около 600-700 тысяч кв.м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Ожидается постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские производственно-складские объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:
По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов складской недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 11,75-12,25%.
Выводы
По итогам 2017 года положительную динамику продемонстрировали все сегменты рынка. Так, годовой объем ввода новых проектов превысил показатели 2016 г. При всем при этом уровень вакансии хоть и незначительно, но стабильно снижается.
Средний уровень цен и арендных ставок на московскую недвижимость по итогам 2017 года наглядно отражен на картинке ниже.
Loading...